¡Hola a tod@s!

Una semana más os traemos un nuevo post. Esta semana vamos a hablar de qué cosas debemos tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda.

España es un país en el que hay mucha tradición inmobiliaria, en el que se prefiere optar por tener un inmueble en propiedad antes que por otras opciones como el alquiler. Por esa razón esta semana vamos a exponer qué cuestiones debemos tener en cuanta antes de lanzarnos a comprar un inmueble.

La primera cuestión que debemos evaluar con calma es si nuestra situación económica nos permite adquirir un inmueble. Adquirir una propiedad supone un coste muy elevado que por lo general cargamos durante muchos años de nuestra vida, por lo que debemos tener en cuenta cuál es nuestra situación económica actual, cuáles son nuestras posibilidades de obtener financiación, cuáles son las previsiones de evolución de los índices que se aplicarán a los préstamos hipotecarios, etc.

Así mismo, es muy importante que tengamos claro en qué tipo de mercado nos movemos, os explicamos: no es lo mismo adquirir una vivienda en la ciudad de Madrid que en la ciudad de Burgos, hay algunos mercados inmobiliarios, fundamentalmente los de las grandes ciudades, que mantienen unos niveles de precios muy altos, por lo que es importante evaluar nuestros recursos, pues de ellos deberá depender también cuál es el precio límite que podemos afrontar y por lo tanto podrá condicionar el tipo de vivienda que podamos adquirir, su localización, sus calidades, etc.

Siguiendo con la cuestión del tipo de vivienda que queremos, debemos tener en cuenta que dependiendo de su tipología deberemos afrontar unos costes diferentes, por ejemplo, en materia de impuestos. Si optamos por una vivienda de obra nueva, debemos saber que además del coste de la vivienda deberemos pagar un 10% de IVA sobre el valor de compra si es una vivienda estándar o un 4% si es una vivienda de protección oficial. Si por el contrario optamos por una vivienda de segunda mano, no debemos abonar el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, este impuesto depende de las Comunidades Autónomas, por lo que cada una marca su tipo a aplicar, más la media se encuentra entre un 6 y un 8% del valor de la compra.

Igualmente, debemos tener en cuenta que además del precio de la vivienda y del impuesto que se le aplique, deberemos afrontar otra serie de gastos tales como los de tasación del inmueble, escritura pública en la notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, etc., los cuales suelen suponer un 10% del precio de la vivienda por lo que es muy necesario tenerlos previstos.

Otro elemento al que ya hemos hecho referencia anteriormente y, el cual es fundamental, es el préstamo hipotecario. Es muy importante estudiar todas las opciones que nos presentan las entidades bancarias, evaluar los índices de referencia que se aplicarán, si es de tipo fijo o variable, cuál es la duración del préstamo más conveniente, pues cuanto más largo menor será la cuota mensual pero mayores los intereses a pagar, productos asociados como seguros de vida, de vivienda, etc., pues de esa manera podremos calcular cual es el gasto mensual al que deberemos hacer frente. Además, debéis tener en cuenta que los préstamos hipotecarios suelen financiar entorno al 80% del valor de la vivienda que deseamos adquirir, por lo que deberemos plantearnos si tenemos recursos para afrontar el 20% que no cubre el préstamo y los gastos asociados a la compra, y en el caso en el que no sea así debemos estudiar otras posibles vías de financiación como los créditos personales.

Finalmente, en materia económica debemos tener en cuenta los gastos que nos va a generar la propia vivienda, es decir, tenemos que informarnos sobre el importe del IBI a pagar, los gastos de Comunidad de Propietarios, si existen denuncias del Ayuntamiento a la comunidad que puedan suponer la necesidad de hacer una derrama, la situación eléctrica y de fontanería de la Comunidad, etc., informarnos sobre estas cuestiones es esencial, puesto que así podremos prever cuáles serán los gastos aproximados que generará la vivienda y de esa manera valorar si podremos soportarlos con nuestros recursos económicos.

Una vez hemos hecho el estudio económico, es importante realizar otra serie de gestiones que nos garantizaran que no haya sorpresas durante y después del proceso de compra. La primera cosa que debemos hacer es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarnos de quién es el propietario de la vivienda, de que efectivamente los datos de esta se corresponden con los que nos traslada el vendedor y finalmente, para observar que la vivienda esté libre de cargas. Es fundamental asegurarnos que la vivienda no tenga ninguna carga, puesto que eso puede suponernos problemas futuros. Así mismo, deberemos comprobar que la vivienda ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y finalmente, que no hay contratos de alquiler vigentes sobre esa vivienda.

Una vez tenemos claras todas las cuestiones anteriores y queremos comprar la vivienda es esencial hacer un contrato de arras. El contrato de arras es un instrumento a través del cual el vendedor y el comprador se comprometen entre ellos, el primero a vender la vivienda por un precio determinado y el segundo a comprar la vivienda por dicho precio, fijando una cantidad adelantada del precio de la vivienda que el comprador entrega al vendedor como señal.

Este contrato es esencial para clarificar y asegurar las cosas, y además generalmente incluye penalizaciones al incumplimiento de este, habitualmente si el comprador no cumple con el contrato y no compra la vivienda pierde la señal entregada y si por el contrario es el vendedor el que no cumple deberá devolver la señal multiplicada por dos. Como podéis observar este contrato genera una vinculación muy importante entre las partes, por lo que debéis tener muy claro que vais a finalizar el proceso de compra, pues de no ser así perderéis la cantidad que habéis ofrecido como señal.

Antes de firmar el contrato de compraventa y el contrato de préstamo hipotecario debéis leerlos muy bien, observando que se hayan plasmado las cuestiones que previamente habéis acordado y que no hay ningún punto que no se corresponda con dichos pactos, pues ese es el momento de modificarlos y adecuarlos a lo acordado.

Una vez se haya procedido a la firma de los contratos en la notaría es el momento de liquidar y pagar los impuestos ya sea el IVA o el ITP para este último hay un plazo de 30 días desde la fecha de la firma y además debéis tener en cuenta que desde el año 2019 ya no se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el préstamo hipotecario, puesto que ahora debe abonarlo la entidad bancaria que actúa como prestamista.

Tras la liquidación y pago del impuesto se debe inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad y además hay que acudir a Catastro para cambiar la titularidad de la vivienda.

Finalmente, se deberán cambiar de titular los suministros de la vivienda o contratar nuevos y una vez concluido este trámite habremos terminado con el proceso de adquisición de nuestra vivienda.

Como siempre para finalizar nos gustaría dar algunas recomendaciones. Como habéis podido observar comprar una vivienda es un procedimiento largo y complicado y en el que tenemos que valorar muy bien el paso que estamos dando. Los contratos de compraventa de inmuebles y los contratos de préstamo hipotecario son complejos, por lo que os instamos a que os informéis bien de todas las opciones que tenéis en vuestra mano para poder ejecutar el proceso de la mejor manera y sin sorpresas, acudid a profesionales para que os asesoren y no toméis decisiones sin pensar, puesto que os pueden salir muy caras.

Os dejamos algunos enlaces de interés por si queréis ampliar la información.

https://www.expansion.com/economia/guia-vivienda.html

https://www.aragon.es/-/transmisiones-patrimoniales-y-actos-juridicos

Bueno esto es todo por hoy, y recordad si tenéis alguna duda o queréis contactar con la firma podéis hacerlo a través del formulario de contacto de nuestra web www.rmlegal.es, en el 974028876 y 687268965 y en el correo electrónico info@rmlegal.es

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