¡Hola a tod@s!

Una semana más os traemos un nuevo post. Esta semana vamos a hablar de los contratos de alquiler.

Los contratos de alquiler son un instrumento jurídico al que prácticamente todo el mundo recurre alguna o muchas veces en su vida. Por lo tanto, a todos en algún momento nos han dado más de un dolor de cabeza. Por esa razón, hoy vamos a hablar un poco sobre los contratos de alquiler e intentaremos aclarar algunas de las dudas que más frecuentemente nos consultan nuestros clientes.

En primer lugar, debemos saber qué es un contrato de alquiler, y lo podríamos definir como el documento que regula la cesión y el uso de un inmueble a cambio de un precio, conteniendo así mismo, los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino. Este tipo de contratos se encuentran regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por el Código Civil de forma supletoria.

Una vez sabemos cuáles son las leyes de aplicación y que su función es transferir temporalmente el uso de un inmueble a cambio de un precio, deberemos hablar de una cuestión muy importante que es la duración del contrato. En los últimos años se han producido novedades en esta materia, y la ley actualmente establece que la duración del arrendamiento se pacta libremente entre las partes, pero, si el plazo establecido es inferior a cinco años, cuando llegue la fecha de vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años si el inquilino lo desea.

Hay que tener en cuenta que la ley así mismo, establece que en el caso en el que nos encontremos con que el arrendador es una persona jurídica, la duración mínima aumenta de los cinco a los siete años.

Finalmente, en lo relativo a la duración del contrato, le ley prevé la posibilidad de que una vez hayan transcurrido los cinco o siete años previstos, si ninguna de las partes comunica que quiere finalizar el contrato, este se ampliará de nuevo por periodos anuales hasta tres años más. En este punto es importante señalar que para que no se “active” la prórroga tácita, el inquilino deberá comunicar al propietario su voluntad de extinguir el contrato con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento.

Otra cuestión muy importante sobre la que se han producido cambios en los últimos años es en materia de permanencia del inquilino en la vivienda en caso de venta. Actualmente la ley nos indica que se garantiza que el inquilino pueda permanecer en la vivienda durante la vigencia de su contrato de alquiler, es decir, cinco o siete años y, por lo tanto, ya no existe la posibilidad de que el nuevo propietario solicite la extinción el contrato de alquiler.

A pesar de las cuestiones que hemos tratado hasta ahora en materia de duración del contrato y de la garantía de permanencia del inquilino en la vivienda en caso de venta, sí que debemos indicar dos cuestiones relevantes, la primera, es que existe la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar la vivienda después del primer año de vigencia del contrato, si demuestra que la necesita para él mismo o para algún familiar en primer grado de consanguineidad. La segunda cuestión importante, es que el inquilino tiene derecho a desistir del contrato una vez transcurridos seis meses desde el inicio de este, comunicando su decisión con treinta días de antelación al propietario. En cuanto a esta cuestión hay que tener mucho cuidado porque en el contrato puede establecerse una indemnización al arrendador, por la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que quede por cumplir o si el contrato tuviera una duración inferior a un año, la indemnización consistirá en la parte proporcional del periodo.

En materia de fianza actualmente la ley señala que esta consistirá en un mes de renta y así mismo, las partes pueden pactar la constitución de garantías adicionales, pero teniendo en cuenta que estas garantías adicionales no pueden ser superiores a dos meses de renta en el caso de los contratos con una duración de hasta 5 años o de 7 si el arrendador fuera persona jurídica.

Otra cuestión que suscita algunas dudas es la actualización del precio del alquiler y a este respecto la ley nos indica que, durante la vigencia del contrato, la renta podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario, en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato, debiendo respetar lo pactado en este. Existen varias formas de actualización del precio, pero la más habitual es la utilización del IPC (Índice de Precios al Consumo). El cálculo utilizando este índice es muy sencillo y se concreta en que tomamos como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización de la renta y ese incremento será el que debamos abonar el resto de la anualidad.

Seguimos hablando de dinero y otra de las cuestiones que más quebraderos de cabeza nos da, es el tema de los gastos y a quién le corresponde pagarlos. En lo relativo a los gastos, y como en casi todo lo que regula la LAU, hay libertad de pacto y por lo tanto serán las partes las que determinen a quién corresponden los gastos, no obstante, y en defecto de pacto, la LAU en su artículo 20 nos indica como debe hacerse este reparto de gastos. Siguiendo lo que marca la ley lo más frecuente en el mercado inmobiliario es que el propietario abone los impuestos como, por ejemplo, el IBI, se haga cargo de las cuotas de la Comunidad de Propietarios y así mismo costeé los gastos de conservación de la vivienda. Por el contrario, el inquilino debe hacerse cargo de los suministros y de las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda, lo que se ha venido estableciendo como aquellas reparaciones que no superan los 150 euros.

Otra de las cuestiones que debemos tener muy en cuenta a la hora de alquilar una vivienda es si hay una inmobiliaria de por medio, puesto que de ser así puede suponernos un incremento del precio a pagar. Si el arrendador es una persona jurídica los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán de su cuenta, pero en el caso de un arrendador persona física la cosa cambia y la comisión de la agencia normalmente la abona quien ha contratado sus servicios, por lo que debemos tener en cuenta este punto.

Los contratos de alquiler como cualquier otro tipo de contrato puede incluir cláusulas abusivas y por lo tanto, siempre debemos leer bien los contratos y entender a lo que nos estamos comprometiendo para evitar sorpresas, no obstante la LAU con el objetivo de proteger a las partes establece que aunque estas pueden pactar libremente sobre todas las cuestiones del contrato, estos pactos no pueden eliminar o modificar los derechos obligatorios que recoge la ley, por lo tanto, en el caso en el que estuviéramos en presencia, por ejemplo, de una cláusula que impida la prórroga de hasta 5 años o se exija una indemnización por desistimiento superior a la marcada por la ley, dicha cláusula se tendrá por no puesta y será suplida por el contenido de la ley.

Finalmente, y para terminar hay una cuestión muy importante y que suele ser objeto de abuso tanto por parte de los propietarios como de los inquilinos y es la referente al estado de la vivienda en el momento de la entrega de llaves. Como ya hemos comentado anteriormente existe un instrumento como es la fianza que se constituye con el objeto de que en el caso en el que se produzcan desperfectos en el momento de finalización del contrato, esa cantidad económica se encargará de sufragar aquellos daños que deban repararse, más con el objetivo de dar seguridad a las partes es imprescindible que en el momento de celebración del contrato, se realice un inventario detallado acompañado siempre de fotografías, en el que se vea claramente cuál es el estado de la vivienda en el momento de la entrega de llaves. Esto será una herramienta esencial para evitar que al terminar el contrato se produzcan abusos por alguna de las partes, consiguiendo que solo se tenga que hacer frente a aquellas cuestiones que pueden ser comprobadas gracias al inventario.

Parar terminar como siempre nos gustaría haceros algunas recomendaciones. La primera, es que siempre antes de firmar un contrato lo estudiéis a fondo y entendáis cuales son los compromisos que estáis adquiriendo, y en el caso en el que no lo entendáis o consideréis que alguna cláusula no es clara o que es abusiva, recurráis al asesoramiento de un abogado, pues de esa manera se podrán aclarar las dudas y os podrán asesorar sobre la conveniencia de las cláusulas o la necesidad de su modificación, lo cual os dará mucha tranquilidad durante la vigencia y finalización del contrato. La segunda recomendación, es que en el contrato intentéis ser siempre muy precisos y que ambas partes incluyáis, dentro de los límites establecidos por la ley, todos los pactos que alcancéis, pues si no los plasmáis por escrito y luego no llegáis a acuerdos, se aplicará directamente el contenido de la ley, el cual puede ser contrario al pacto alcanzado verbalmente.

Os dejamos algunos enlaces de interés por si queréis ampliar la información.

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003

https://www.expansion.com/economia/2015/12/16/56670e6de2704e3a088b4571.html

Bueno esto es todo por hoy, y recordad si tenéis alguna duda o queréis contactar con la firma podéis hacerlo a través del formulario de contacto de nuestra web www.rmlegal.es, en el 974028876 y 687268965 y en el correo electrónico info@rmlegal.es

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